渭南不动产出租免租期涉税规定

　　不动产出租免租期涉税规定
　　问：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，是否需要视同销售?
　　答：不动产出租主要涉及到增值税及附加税费、企业所得税、房产税、印花税和城镇土地占用税等。
　　一、增值税及附加税费
　　根据《税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(税务总局公告2016年第86号)规定：“七、纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。因此，出租房只要按照实际收取的租金计算缴纳增值税就可以。
　　同时，根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号附件1)第四十五条第二项规定，提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。若存在预收房租情况，出租方在收到预收款当天，产生纳税义务。
　　比如2021年11月20日出租方按照合同约定收取2022年全年房租30万元(不含税月租金3万，1-2月免租金)，出租方在2021年12月初应该按照30万元及适用税率申报这笔租金的增值税。
　　出租方缴纳增值税后，还要相应缴纳城建税、教育费附加等附加税费。
　　二、企业所得税方面
　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第(六)项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，免租期不属于承租人应付租金的日期，因此，免租期内企业所得税中无须确认租金收入。
　　另外，根据《税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定，一、关于租金收入确认问题：根据《企业所得税实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
　　前述案例，出租方应该将30万元租金收入作为在2021年所得税收入确认。
　　三、房产税方面
　　根据《财政部 税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定，关于出租房产免收租金期间房产税问题，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。这个规定意味着，2022年1-2月份，出租方需要按照房产原值计算缴纳房产税。因此，出租方是提供免租期还是降低月租金，需要做适当筹划。
　　关于一次性收取租金，是一次性缴纳房产税，还是租赁期内分期缴纳房产税，各地税务机关要求不完全一样，需要关注当地政策。可以点击下面链接查阅：各地政策
　　四、印花税方面
　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)《印花税税目税率表》规定，财产租赁合同按租赁金额千分之一缴纳印花税。印花税属于行为税，与签合同行为、合同金额有关，与免租期无关。
　　前述案例，应该按照按不含税租赁金额30万元和千分之一的税率计算缴纳印花税。
　　五、城镇土地使用税方面
　　根据《税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》(国税地字〔1988〕第15号)第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。因此，不论是否有免租期，出租方都需要缴纳城镇土地使用税。
　　六、会计处理方面
　　会计处理上，按照权责发生制的要求，对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。
　　来源：建筑财税频道 作者：李志远整理
　　2019年9月的解析——
　　案例解析免租期的涉税处理
　　甲公司是增值税小规模纳税人，2019年12月份一次性预收商铺2020年度租金120万元（每月10万元，假设为不含税价），并在合同中约定12月份为免租期，该部分商铺原值350万。房产税按房产原值70%进行折算。分析该业务的增值税、房产税和企业所得税和其他税费的处理。
　　一、增值税
　　（一）根据《税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题》（税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务，因此2019年12月免收的租金不需要缴纳增值税。
　　（二）根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第四十五条第二项规定，提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，因此甲公司应于2019年12月确认增值税销售收入120万元。
　　联想：假设本案例的甲公司换成其他个人出租房产，根据《税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（税务总局公告2019年第4号）第四条规定，自然人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
　　二、企业所得税
　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，免租期不属于承租人应付租金的日期，因此，免租期内企业所得税中无须确认租金收入。
　　该公司收取的2020年全年的租金收入可以在收取租金时2019年12月确认，也可以根据《税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，……如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，在2020年确认收入120万元。
　　三、房产税
　　根据《财政部 税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定，关于出租房产免收租金期间房产税问题，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。因此，案例中甲公司出租房屋，免租期2019年12月的房产税，按照房产原值减除30%后的余额，按1.2%征收，小规模纳税人可以减半征收2019年12月应缴纳房产税3500000×70%×1.2%×1/12×50%=1225元；2020年全年应缴纳房产税1200000×12%×50%=72000元；合计应缴纳房产税73225元。
　　假设本案例换一种合同签订方式，甲公司与承租方约定2019年12月到2020年12月一共13个月的房租为120万元，合计应缴纳房产税1200000×12%×50%=72000元<约定免租期应缴纳房产税73225元，可见约定免租期并不一定能够节税。
　　四、土地使用税
　　根据《税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（国税地字〔1988〕第15号）第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。甲企业需要缴纳城镇土地使用税，应纳税额=每平方米土地年税额÷12×占地面积，根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第三条规定，增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征。
　　五、其他税费
　　城镇土地使用税没有免税规定；印花税与免租期无关，印花税是按照租赁金额的千分之一贴花，应纳税凭证是财产租赁合同，除非免租期另行签订合同，不然视为同一合同。城建税和两附加的计税依据是实际缴纳的消费税、增值税额，免租期增值税免，城建税和两附加也免。
　　来源：小颖言税 作者：严颖

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